O melhor lugar do mundo: dicas para escolher o imóvel ideal

Planejar e edificar a casa ideal para viver em paz e com tranquilidade não é tarefa simples e exige muito mais que recursos e projetos bem elaborados. A missão começa cedo, antes mesmo da compra do terreno, que deve ser criteriosamente avaliado para garantir que o sonho se realize com excelência. Nesta jornada, o apoio de profissionais da construção civil deve ser indispensável.

Não há nada como estar em casa, na nossa casa, no que é nosso. Ficar à vontade, assistir televisão até tarde largado no sofá do jeito que bem entender, receber os amigos, ter seu gatinho ou cachorro, uma horta, um jardim, piscina – todos querem ter um lugar para chamar de ‘lar, doce lar’. Mas para que esse sonho não se torne um pesadelo sem fim, é preciso planejamento e análise, e a missão começa antes mesmo de existirem paredes ou mobílias, na hora de escolher o lugar ideal para edificar o projeto. 

O corretor de imóveis Joni Marcos Niedsviecki, da Imobiliária O Meu Imóvel, atua há mais de dez anos no ramo imobiliário e garante que os maiores erros acontecem na primeira compra, quando, normalmente, o cliente não possui nenhuma experiência no assunto. “O interesse da primeira compra é em comprar o lote, a pessoa tenta e faz de tudo para comprar o lote, não importa onde é. Ele compra onde consegue pagar, não se importa muito com posição do sol, se é acima da rua ou abaixo, e quando não se observam estes detalhes, as consequências podem ser graves. Para este perfil de cliente, o valor é o que pesa, mas nós temos valor e localização, só que a localização fica em segundo plano para a maioria”, analisa.
Tudo na vida é um constante aprendizado, e no setor imobiliário não é diferente. Segundo Joni, a diferença de comportamento e exigências a partir da segunda aquisição é amplamente distinta do que ocorre na primeira compra. “Enquanto na primeira o cliente compra olhando o dinheiro, na segunda negociação esse cliente já vem com opções, condições, localização, ele já pede ajuda de um arquiteto, ele não se importa de gastar com isso. No primeiro imóvel, menos de 10% têm essa preocupação toda com o terreno”, revela o corretor. 

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Um olhar profissional e a análise de vários fatores
O arquiteto e urbanista Fernando Medeiros, de Francisco Beltrão, recomenda a contratação de um arquiteto antes mesmo da compra do terreno, pois o profissional poderá auxiliar nessa importante decisão. Ele destaca que é preciso observar inúmeros fatores, como a região da cidade em que se deseja morar, o tipo de construção que será edificada e a posição solar, que tem papel fundamental no conforto ambiental e até na economia de energia elétrica. 
O primeiro passo, segundo Fernando, é definir a região em que se deseja morar (centro ou bairros) e analisar as estruturas oferecidas em cada região, como escolas, postos de saúde, mercados, farmácias, saneamento básico, infraestrutura de telecomunicação, entre outros. “Às vezes, pagar um pouco mais em um terreno próximo da escola do filho ou do local de trabalho pode trazer benefícios, como menor tempo de deslocamento e a possibilidade de fazer o trajeto a pé, ou seja, economia de tempo e dinheiro”, observa o arquiteto. 
Com a região parcialmente definida, é hora de escolher o tipo de construção, seja casa, sobrado ou prédio. Neste momento, é extremamente importante levar em consideração o formato e as características topográficas dos terrenos disponíveis, que podem ser planos, em aclive ou em declive. “Um terreno plano ou levemente elevado ao nível da rua é ideal para casas e sobrados, é o que gera menos custos com a preparação para receber a obra. Terrenos em declive podem requerer muros de contenção, aterros ou outras soluções estruturais, que somam uma grande parcela no custo total da obra. Devido a esses custos, normalmente são os terrenos mais baratos de um loteamento. Já os terrenos em aclive necessitam de cortes e escavações, que também trazem custos extras, sendo mais indicados para obras de grande porte, que normalmente têm um orçamento mais flexível”, esclarece Fernando. 
A análise da posição solar em relação ao terreno é outro ponto lembrado pelo arquiteto e isso está ligado ao conforto ambiental e até à economia de energia elétrica. Para conseguir identificar o posicionamento correto, é possível utilizar uma bússola virtual, disponível nos smartphones. De acordo com Fernando, a face norte é mais recomendada para a fachada da edificação, ela recebe quantidade moderada de incidência solar, sendo indicada para áreas sociais como as salas de estar, TV e jantar. “Recomendo que os quartos fiquem voltados para a face leste, onde recebem o sol da manhã, evitando que fiquem quentes durante a tarde, requerendo menos o uso do ar-condicionado para dormir à noite. A face oeste é a que recebe maior incidência solar, sendo recomendada para áreas de serviço, garagens e piscinas. Um cuidado redobrado deve ser tomado sobre a face sul, pois ela não recebe a luz do sol, podendo acarretar em mofos e ambientes úmidos caso não sejam bem ventilados”, sugere o profissional.

Conhecer o cliente e seus anseios
Uma boa conversa com o corretor de imóveis e, principalmente, com o profissional que será responsável pelo projeto e execução da obra é fundamental para garantir o sucesso de todo o processo. Assim como o comprador precisa ser claro e definir exatamente o que pretende para seu projeto, corretores e arquitetos devem conhecer e compreender os reais anseios do cliente. 
O corretor Joni Niedsviecki orienta sempre que os membros de sua equipe conheçam bem os clientes, explorem suas necessidades, o que gostam de fazer e o que planejam ter em seu lar ou empresa. “A escolha do lote vai depender muito se a pessoa sabe o que ela quer, se ela tiver uma opinião já formada na cabeça dela, fica mais fácil. O papel do corretor e do engenheiro ou arquiteto é muito importante, porque eles vão ajudar este cliente a encontrar a melhor opção, a enxergar lá na frente o resultado”, comenta Joni. 
Nos loteamentos que administra e comercializa, através de parcerias com as construtoras Patslaff, de Ampere, e VMT, de Pato Branco, o corretor conta que se preocupa em disponibilizar terrenos das mais variadas formas. “Eu não gosto de fazer terraplanagem nos lotes, porque o cliente e o arquiteto nem sempre vão querer daquele jeito, dependendo do que foi pensado para o projeto, pode surgir a necessidade de o lote ser de um jeito ou outro”, justifica. 

Legislação precisa ser observada
Fernando Medeiros chama atenção para outro ponto fundamental: a legislação municipal. Segundo ele, as cidades possuem, em sua maioria, o Zoneamento Urbano, definido pelo Plano Diretor e o Código de Obras de cada cidade, que visam à qualidade habitacional e ao espaço urbano. “Esse zoneamento é que define o que pode ser feito sobre cada lote urbano de uma cidade, nele está definido o quanto podemos construir na superfície do terreno, quantidade de pavimentos, afastamentos das divisas e da calçada, entre outras especificações”, resume o arquiteto.
Em Francisco Beltrão, conforme explica Fernando, o perímetro urbano é dividido em 14 zonas, sendo as principais: Zona Central (ZC), Zona de Comércio e Serviço (ZCS) e Zonas de Uso Misto 1 e 2 (ZUM1 e ZUM2) – esta última é a mais comum em loteamentos. Cada uma dessas zonas possui diferentes especificações sobre o potencial construtivo dos terrenos. “Essa observação é de grande valia, pois as pessoas encontram um terreno que consideram ideal e acabam comprando, para somente depois descobrir que esse terreno é de uso comercial ou que a casa dos sonhos não cabe nele. Para se ter uma ideia, um terreno de 300m² localizado na ZUM2 pode receber uma construção térrea ou com até quatro pavimentos de até 150m² cada, sendo necessário um afastamento da calçada (recuo frontal) de no mínimo cinco metros, e nas laterais com janelas ou portas é necessário afastar a construção a no mínimo 1,5 metro do terreno vizinho”, exemplifica.
A advogada Sirlei Faquinello, também de Beltrão, lembra que, além da burocracia contratual dos termos de compra e venda, o advogado tem habilidades técnicas para garantir que o objeto da compra esteja livre de embaraços judiciais e atos ilegais. “Em alguns casos, proprietários que agem com má-fé podem realizar a venda de terrenos que estão com bloqueios judiciais ou mesmo propriedades que não estejam em seu nome, ou ainda quando já estão endividados,  podendo o imóvel vir a ser penhorado futuramente porque o vendedor já estava insolvente no momento da venda, caracterizando fraude contra credores, por isso a consulta ao advogado antes de assinar um contrato e a imediata averbação da compra no registro de imóveis é sempre importante”, frisa Sirlei.