Especialista em direito imobiliário e economista explicam a engrenagem do índice adotado em contratos de locação e o que está por trás da redução do índice.
Por Juliam Nazaré – Durante boa parte dos últimos meses de 2023, o Índice Geral de Preços do Mercado (IPG-M) recuou. No acumulado, a redução foi de -3,32%. Em janeiro de 2024, na contramão, houve um leve aumento, de 0,07%. O IGP-M é a métrica mais utilizada em negociações de alugueis comerciais e residenciais. Num contrato de duração de três anos, por exemplo, é com base neste índice que é feito o reajuste do valor a cada 12 mese. Mas, com base nos últimos meses, muitos inquilinos ficam confusos. Afinal de contas, com o IGP-M negativado pode haver diminuição no valor do aluguel?
Conforme o advogado especialista em direito imobiliário André Dorneles, não há possibilidade de redução, mas, se o contrato feito usar como padrão o IGP-M, em nenhuma hipótese poderá haver aumento.
“A locação imobiliária é regida pela Lei 8.245, que trata da locação de imóveis urbanos e cita todos os procedimentos que devem ser seguidos por ambas as partes – locador e locatário. Em caso de desacordo, a orientação é que o inquilino, sentindo-se prejudicado, pague o valor imposto e entre com uma ação de consignação de aluguíes“, explica.
Após o encerramento do contrato, o proprietário do imóvel tem liberdade para estipular um novo preço ou, também, pedir que o inquilino desocupe-o. O despejo, durante a vigência, só é permitido por lei quando o locador estiver inadimplente ou cometer alguma infração legal ou contratual.
“Uma dica importante é, quando for alugar um imóvel, seja você locador ou locatário, o problema maior é a pressa. Muitas vezes assina o contrato sem ler, o locador também não toma o devido cuidado com a documentação do locatário, o que gera problemas de danos no imóvel, de inadimplência, na maioria das vezes poderia ser resolvido com um tempinho a mais, lendo ou buscando ajuda de um profissional. A pressa traz problemas la pra frente”, complementa o advogado.
O que é o IGP-M
O IGP-M é calculado todo mês pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE-FGV). É feita uma avaliação da movimentação dos preços de diferentes setores de atividades e de etapas do processo produtivo no país. São analisados os cursos de produtores e consumidores, como as matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil.
Conforme o economista da Unioeste José Maria Ramos, o cálculo do IGP-M leva em conta três índices, cada um com um peso diferente: o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que corresponde a 60% do cálculo do IGP-M, o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), com peso de 30% e o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), com 10%. Portanto. “O IGP-M está mais associado aos custos de produção, diferente do IPCA que mede a variação dos preços para consumidor final”, explica.
O que justifica a baixa?
De acordo com José Maria, o pós-pandemia está por trás da deflação do IGP-M. “Não há uma pressão significativa sobre os preços de bens e matérias-primas essenciais para indústria de transformação e construção civil. Os juros elevados praticados na economia brasileira limitam o crescimento econômico e o aumento dos preços. Com essa conjuntura, o IGP-M está mais comportado quando comparado aos aumentos indecentes que ocorreram no início da pandemia”, diz.
O economista ressalta que, embora o IGP-M seja o principal indicador empregado em reajustes de alugueis, não reflete de imediato no custo de vida das pessoas, mas na realidade do mercado produtor que atua com compras no atacado.
