Loteamento
O tema a ser tratado hoje visa esclarecer sobre a construção de janelas, terraços ou varandas perto das divisas de lotes. O Código Civil Brasileiro em seu art. 1301 e seu §1º é que disciplina tal assunto; veja-se na integra: “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. §1º: § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros”. Segundo o artigo acima, há um limite mínimo de 1,5 metro para abertura de janelas que sejam frontais ao terreno vizinho e de 75 cm quando se fala em posicionamento perpendicular à linha limítrofe. Este é um limite mínimo que busca assegurar a privacidade do vizinho. A abertura de janelas possibilita a visão de uma pessoa sobre o terreno da outra. Por isso, ao ser elaborado o artigo acima mencionado, o pensamento dos legisladores do novo Código Civil, notadamente quanto a esse assunto, foi de continuar determinando um espaço mínimo que pudesse permitir a preservação da intimidade da casa de cada vizinho, a fim de poder deixar suas janelas abertas com o máximo de resguardo no âmbito familiar. Assim, para a melhor preservação da intimidade da pessoa proprietária do outro imóvel, a melhor corrente defende que o marco inicial da metragem acima exposta deva ser a linha limítrofe entre os terrenos. Portanto, pouco importa em que local esteja construída a casa do vizinho, se na divisa dos lotes ou até mesmo mais afastada, pois o que merece relevo é a obediência da distância legalmente estabelecida da fronteira entre as duas propriedades. É importante ressaltar que, em caso de ser feito uma construção cujas janelas, varandas ou terraços não respeitam o limite acima exposto e não havendo um acordo amigável, o outro vizinho poderá ingressar com ação judicial para fechamento da janela, diminuição da varanda ou do terraço ou até mesmo a destruição total da varanda ou do terraço, tudo dentro do prazo previsto no art. 1302 do CC que assim reza: “O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio (…)”. Por fim vale dizer que se o vizinho não pedir que se desfaça a janela, terraço e etc no prazo acima assinalado, posteriormente não poderá mais solicitar. Entretanto, se depois desse prazo ele resolver fazer um muro para dar maior privacidade em face da existência da janela ou da varanda irregular na divisa dos lotes, mesmo que tire a claridade e a circulação de ar, o outro vizinho que fez a janela, o terraço ou varanda de forma irregular também não poderá exigir que o muro seja demolido. Nesse sentido decide nossos Tribunais, conforme ação julgada recentemente pelo TJ/SP. Portanto, pelo que se observa a construção irregular de janelas, varandas ou terraços sem preservar a distância mínima do limite do lote vizinho poderá até ser inicialmente vantajoso, propiciando maior aproveitamento do lote e caso o vizinho inicialmente não ingresse com ação para demolição ou fechamento. Contudo, aquele que construiu de forma irregular deve ter ciência que depois não poderá reclamar se o vizinho fechar a divisa com um muro que lhe retire o sol e a circulação de ar.
