Propter
Para responder à pergunta do título, é interessante saber que referida palavra tem importância muito grande dentro do direito civil quanto ao que chamamos “direitos das coisas”. Pois bem, Propter rem trata-se de uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns encontradas em contratos firmados entre pessoas, especialmente porque tal obrigação se difere pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”.
Dessa forma, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. Portanto, a transmissão é automática, independentemente da intenção específica do transmitente. Assim, o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la. São vários os exemplos dessa modalidade de obrigação que se encontram espalhados em vários pontos do Código Civil. Pode-se citar a obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum (artigo 1.315); a do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (artigo 1.336, III); a obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o descobridor (artigo 1.234); a dos donos de imóveis confinantes, de concorrerem para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios (artigo 1.297, § 1º) ou de demarcação entre os prédios (artigo 1.297); a obrigação de dar caução pelo dano iminente (dano infecto) quando o prédio vizinho estiver ameaçado de ruína (artigo 1.280); e a obrigação de indenizar benfeitorias (artigo 1.219).
Aliás, é bastante interessante a aplicação dessa modalidade de obrigação, inclusive pela jurisprudência brasileira nas situações em que o condômino tem financiado o seu imóvel existente no condomínio e o condomínio requer a penhora do mesmo em decorrência de débitos condominiais, uma vez que se entendia que em face do referido imóvel ser financiando não poderia sofrer penhora, fato esse que devido a obrigação Propter rem, ou seja, a dívida decorre por causa da coisa (imóvel), nessa situação, entende-se que a penhora é válida e inclusive pode ocorrer o leilão do bem e se positivo, com o resultado ser primeiramente paga as dividas condominiais, depois acertado o pagamento do financiamento e se restar algum valor ser entregue ao então proprietário.
Veja-se os seguintes julgados: “Processo Civil. Recurso especial. Arrematação. Crédito hipotecário. Crédito oriundo de despesas condominiais em atraso. Preferência. Débito condominial não mencionado no edital. Responsabilidade pelo pagamento. – Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação” (Resp. 540025/RJ – 3ª Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi, J. em 14.03.2006, DJ de 30.06.2006, p. 214)”.”Processual Civil. Obrigação propter rem. Violação ao Artigo 711 do CPC. Inocorrência. O comando inserido no art. 711 do Código de Processo Civil não constitui regra absoluta, na medida em que o crédito condominial prefere, inclusive, ao hipotecário, pois, em havendo o perecimento da unidade condominial, de nada adiantará a garantia. Recurso não provido” (REsp 315.963/RJ – Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa – 6ª Turma – J. em 19.10.2004, DJ de 16.11.2004, p. 333)”.
Assim, em síntese, dívidas para garantir a existência do imóvel (da coisa) o acompanham independentemente da transmissão de propriedade para outra pessoa e inclusive tem preferência às demais dívidas em que o bem é simplesmente dado em garantia por dívida adquirida pela pessoa sem relação com o bem.
