O ano de 2020 entrou para a história do mercado imobiliário: a queda histórica de juros permitiu ao setor quebrar recordes mesmo diante da crise econômica da pandemia. Para 2021, o cenário segue promissor. Segundo especialistas, é a chegada de uma era “sexy” para o mercado imobiliário.
“É na crise que surgem as oportunidades.” Uma frase muito repetida em momentos de dificuldade se tornou o mote do mercado imobiliário no Brasil, que, após vários anos acompanhando taxas de juros elevadas — acima de 10% —, encontrou em meio à pandemia do coronavírus o seu melhor momento.
A virada aconteceu entre junho e agosto de 2020, após o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidir baixar a taxa básica de juros Selic para a sua mínima histórica, de 2% ao ano. A medida só foi tomada porque, no ano passado, a economia brasileira naufragava diante dos efeitos da crise e a queda dos juros baratearia o crédito e incentivaria a produção e o consumo em tempos de baixa atividade.
O resultado foi imediato e, a partir dali, encerrou-se a década dos juros elevados. Mas não só isso, segundo Rafael Sasso, cofundador da plataforma de crédito imobiliário MelhorTaxa, com a Selic baixa, os juros do crédito imobiliário também tiveram que recuar, iniciando a melhor época para financiar um imóvel no Brasil: um movimento visto também em Francisco Beltrão e região.
Movimento de queda e participação dos bancos
A queda para esse impacto vinha se acentuando desde o final de 2016, quando a taxa Selic estava no patamar de 13,75% a.a. Em 2017, a redução foi quase da metade, fechando dezembro com juros de 7% a.a. E no final de 2019 ainda existiam juros de 4,5%, segundo dados do Banco Central (BC).
Em 2020, a queda foi maior e entrou para os anais da história, com a mínima de 2% a.a. Os bancos se juntaram a esse movimento, e a portabilidade foi o pontapé para uma grande mudança no setor, o que atraiu investidores. Isso porque muitos brasileiros que tinham financiado o seu imóvel com juros acima de 10% a.a. viram em 2020 a chance de portabilizar seus financiamentos para outra instituição com juros menores. Essa situação preocupou os “bancões” (Santander, Caixa, Banco do Brasil, Itaú e Bradesco), aumentando a concorrência entre as instituições, que tiveram que se reinventar para evitar perder os seus clientes para outros bancos.
Sasso conta que quem fez o primeiro movimento foi o Banco Santander, que baixou os juros do financiamento ao patamar de 6,99% a.a. + TR (Taxa Referencial) no começo da pandemia. Logo foi a vez da Caixa Econômica Federal, conhecida por ser a líder do mercado, voltar ao jogo, reduzindo os juros progressivamente até chegar à menor taxa de financiamento de 6,25% a.a. + TR. A instituição também ofereceu carência de até seis meses nos contratos fechados em 2020, deixando o cliente respirar na pandemia.
Além da redução nos juros, os bancos também criaram novos produtos. O Itaú, por exemplo, lançou em setembro uma linha de crédito imobiliário atrelada ao rendimento da poupança. Com isso, quem optava por esta linha, pagaria uma taxa fixa de juros de 3,99% a.a., além de uma variável atrelada ao rendimento da poupança (70% Selic + TR).
Com a Selic em 2% ao ano, por exemplo, o rendimento da poupança seria de 1,4%. Em consequência, os juros desta nova linha seriam de 5,39% (3,99% + 1,4%). Juros menores que os oferecidos pela Caixa, de 6,25% a.a. + TR.
Outro produto que ficou em alta no mercado foi o financiamento de imóveis atrelado à inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que em 2020 estava no patamar de 4,39% — e com projeção de 3,34% para 2021, segundo o boletim Focus do Banco Central. A Caixa Econômica Federal foi a pioneira em oferecer financiamento nesta linha, com taxas fixas que foram de 2,95% até 4,95%. Segundo Sasso, antes não era comum os grandes bancos oferecerem crédito atrelado ao IPCA.
Esta redução deflagrou um boom para o crédito imobiliário, fazendo com que milhares de pessoas que não tinham acesso à casa própria finalmente encontrassem boas oportunidades de comprar um imóvel. Outro fator foi a mudança de comportamento do consumidor. Com a pandemia e o isolamento social, as pessoas começaram a se preocupar mais com a qualidade de vida e, em consequência, valorizaram mais os espaços internos do lar, isso aumentou a procura por arquitetos e até mesmo fortaleceu o desejo de ter um imóvel próprio.
Diante de todo este cenário atrativo é que o mercado imobiliário se consolidou no Brasil no ano de 2020.
Francisco Beltrão em desenvolvimento
“Uma das coisas que praticamente não pararam com a pandemia foi a construção civil, e em Beltrão não foi diferente”, defende Ivo Sendeski, consultor de imóveis, perito em avaliações e pós-graduado em Direito Imobiliário. Sendeski conversou com a reportagem no mês de novembro, quando ainda estava na coordenadoria do Núcleo Imobiliário de Francisco Beltrão; hoje ele ocupa a posição de vice-coordenador. Segundo ele, a região também foi beneficiada por outros fatores, que a converteram em um polo atrativo para investidores.
No último índice Firjan de desenvolvimento municipal, divulgado em 2018 com dados de 2016, Beltrão figurava na 10ª posição no Estado do Paraná e na 85ª do Brasil. O índice avalia anualmente o desenvolvimento socioeconômico de todos os mais de 5 mil municípios brasileiros nas áreas de emprego e renda, educação e saúde. Criado em 2008, ele é feito, exclusivamente, com base em estatísticas públicas oficiais, disponibilizadas pelos ministérios do Trabalho, Educação e Saúde.
A posição conquistada por Beltrão indica que o município estava em alto desenvolvimento. Além disso, em 2020, o município ampliou o número de habitantes, ultrapassando os 92 mil, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Esses fatores contribuíram para que empresas e universidades investissem em uma região que, mesmo parada pela pandemia, trará retorno a partir da chegada de uma vacina. Essa projeção e certeza de avanço permitiu que investidores continuassem injetando recursos, sobretudo para garantir conforto em uma estrutura básica: a moradia.
“O mercado imobiliário está aquecido e devagar ele vai chegando para o interior. Beltrão não deixa de ser uma cidade-polo, atraente para muitas pessoas que estão vindo de cidades menores. É um ponto estratégico. Nós recebemos, de 2012 para cá, um público per capita muito bom, isso ajudou muito nosso mercado — universidades, área jurídica, algumas indústrias limpas — e hoje está voltando a acontecer isso. É o que vai definir o nosso futuro. Com o mercado em retração desde 2015, eles [investidores] estavam esperando a hora certa para os juros caírem”, defendeu Ivo.
Em meio à pandemia, enclausurados em casa, no sítio ou no lago, foi o momento ideal para repensar a vida, reorganizar as economias e ir às compras usufruindo das ofertas que os bancos apresentavam. Em Beltrão, Ivo destaca que muitos investimentos foram feitos por jovens casais, além de haver grande procura por lotes para início de construções.
A arquiteta Francieli Leonardo, correspondente da Caixa Econômica em Beltrão, também enxergou esta mudança. “As pessoas estavam procurando financiamentos, elas queriam construir, reformar, fazer edícula, elas deixaram de gastar em outras coisas para investir em obras”, conta.
A Caixa Econômica também apareceu como favorita nesse cenário. Francieli explica que é pelo histórico do banco em trabalhar com crédito para habitação e as condições ofertadas na pandemia. “A gente vê outros bancos iniciando outros processos, mas a Caixa está há mais tempo no mercado, então, tem uma especialidade nessas linhas de crédito para habitação. É uma das menores taxas de juros do mercado e o único banco que financia construção”.
O que esperar em 2021
Mas, além de o brasileiro ter aumentado seu poder de barganha na hora de financiar um imóvel, houve outros efeitos que garantiram um cenário de pechincha. Sasso, da MelhorTaxa, acredita que 2021 deve ser um ano promissor para este tipo de crédito porque a concorrência entre os bancos cresceu para segurar os clientes. De redução de juros a produtos novos, é o cliente quem dita as regras.
De acordo com o último Boletim Focus, do BC, em 2020, a projeção para a taxa de juros em 2021 subiu para 3,13%. Algumas consultorias econômicas têm a expectativa de que a alta seja de 3,5% a.a. nos juros a partir do terceiro trimestre.
Mesmo se os juros chegarem a 3,5% em 2021, os economistas avaliam que ainda é um patamar muito baixo para a Selic, o que garante um futuro interessante para o setor imobiliário e de construção civil. Segundo projeção da Tendências Consultoria, este deve ser um dos setores que puxarão a retomada da economia neste ano.
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Outro fator é a mudança no olhar dos investidores do mercado de capitais: com juros baixos e inflação elevada, ter um imóvel ou investir nestes se tornou uma opção de menor risco e que garante bons retornos a longo prazo. “O mercado imobiliário começa a ficar sexy para os consumidores, os investidores e para os grandes fundos de pensão”, afirma Sasso.
Enquanto se convive com a incerteza se os juros voltarão a ser como antes ou não, financiar com a inflação surge como uma medida interessante para se proteger e até mesmo achar melhores descontos. “É uma oportunidade de compra, porque está tendo muito lançamento, juros baixos, o capital se movimenta, mas demora um tempo para afetar diretamente o mercado.”
Para 2021, o conselho é ficar atento. Mas o otimismo e as obras que não param já são um bom sinal para os investidores que pretendem, enfim, realizar o sonho da casa própria.
