Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) estava em 23,14% no fim de 2020.
A entrada em 2021 com o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) em 23,14% tem assustado locatários, que temem pelo aumento dos alugueis em um período de alta inflacionária. Isso porque, o principal índice usado no cálculo de valores de alugueis pode dar o tom das novas parcelas e apertar o orçamento doméstico. Mas com o mínimo aumentando a pouco mais de 5%, a conta não fecha, e o período deixa dúvidas sobre o pagamento das contas. Para especialista ouvido pelo JdeB, é preciso apelar pelo bom senso e avaliar outras soluções diante desse quadro.
Segundo Ivo Sendeski, que é consultor de imóveis, perito em avaliações e pós-graduado em Direito Imobiliário, o índice é usado no município e impõe reajustes nos imóveis, conforme tabelado pelo indicador. Mas devido ao surpreendente aumento, ele defende que é preciso negociar, já que o aumento inesperado pode fazer com que famílias não consigam quitar os valores com o reajuste total, e locatários percam imóveis por não conseguir fechar novos contratos.
“Entendemos que o momento de crise não é regional e nacional, é mundial. E a pandemia é o grande causador desse problema que estamos vivendo (…) É um problema que afeta a todos. Então a recomendação é: ponderação, negociação! Esta é a grande receita que a gente recomenda para as pessoas: a cautela”, defende.
“Inflação do aluguel”
Conhecido popularmente como “inflação do aluguel”, justamente por servir de base para os reajustes nesse mercado, o IGP-M foi criado na década de 40 para medir os preços de forma geral, e seu objetivo é ser mesmo mais abrangente do que outros índices de preços, normalmente atrelados a segmentos como Índice de Preços do Atacado Mercado (IPA-M), Índice de Preços do Consumidor Mercado (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado (INCCM). Apesar de quase todo contrato de locação prever reajuste com base no IGP-M, ele não precisa ser necessariamente adotado entre as partes.
De acordo com Sendeski, há outros índices que podem ser usados em seu lugar. No passado, Sendeski disse que havia pelo menos três índices reguladores mantidos nos contratos, o que facilitava na escolha (IPCA e INCC). Por isso, ele contesta a manutenção do uso apenas desse indicador.
“Se voltarmos atrás vamos ver que o Código Civil permite que os contratos tenham mais de um índice previsto para a correção dos alugueis. E nos últimos tempos foi adotado só o IGP-M como um corretor de aluguéis. Então vejamos: por que alguns especialistas do setor não concordam pela aplicação do IGP-M na questão dos reajustes de locação? Por que o IGP-M é composto por três índices. E um deles é do produto alimentício, e o produto alimentício é commodities como soja, milho, arroz e feijão e outros produtos que são para exportação. E aí já envolve economia mundial. Tivemos o problema da alta do dólar e da pandemia, que causou, na verdade, todo esse impacto (…) Se analisar todos os índices, analisando a composição dele, vamos ver que não há lógica de se usar o IGP-M para correção de alugueis”.
Alternativas
Uma alternativa visualizada pelo especialista, é optar pela livre negociação, aplicando taxas que vão de 7 a 10%, como ele já tem observado em alguns contratos, e que coloque os valores dentro de um quadro viável – se assemelhando aos valores do IGP-M do início do ano passado, que estava em 7,81%.
Além disso, de acordo com o especialista, é preciso levar em consideração os efeitos da pandemia neste momento e buscar outros reguladores que não façam locadores serem lesados e tampouco prejudiquem o locatário.
“A alta do desemprego, a alta nos alimentos, a inflação e levado em consideração que o salário mínimo subiu cerca de 5%, precisam ser relevadas. E levando em consideração que o mercado de locações se encontra até de certa forma aquecido, acredito que ele [o ano] será marcado pela negociação, não existe outra forma.”
Como o IGP-M é calculado:
O cálculo do IGP-M é divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) e, assim como os outros dois indicadores (IGP-10 e IGP-DI), tem em conta a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor, consumidor, e construção civil – o que leva em consideração o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), Índice de Preços ao Consumidor (IPC), e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Os pesos de cada um dos índices componentes correspondem a parcelas da despesa interna bruta, calculadas com base nas Contas Nacionais – resultando na seguinte distribuição: 60% para o IPA; 30% para o IPC; e 10% para o INCC;
Nesse contexto, o IPA é o indicador que monitora a variação de preços percebidos por produtores, ao passo que o IPC acompanha o comportamento dos preços que impactam diretamente o consumidor final. Por fim, o INCC apresenta os custos para a construção civil, numa análise que leva em conta a variação de preços de materiais de construção e custo de mão de obra especializada.
Como o IGP-M é utilizado:
O IGP-M é um dos índices componentes de fórmulas paramétricas utilizadas por empresas de telefonia e de energia elétrica, respondendo parcialmente pelos reajustes tarifários desses segmentos. O Índice Geral de Preços – Mercado também é utilizado como o indexador de contratos de empresas prestadoras de serviço de diversas categorias, como educação e planos de saúde. Além disso, o IGP-M se popularizou por ser amplamente utilizado como referência para o setor imobiliário, para o reajuste de contratos de aluguel.
Por seu histórico regular de divulgação desde a década de 1940, o IGP-M também é citado em vários contratos público-privados dos mais variados segmentos. Alguns de seus componentes, como o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), também servem de referência para reajustes de preços.
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