Possível vinda da Havan levanta debate sobre preço dos imóveis em Beltrão

Há diferenças entre os lotes para moradia, terrenos comerciais e áreas rurais e uma metodologia precisa para definir cada um.

Leitores do Jornal de Beltrão endossaram ou rebateram a crítica de diretores da Havan de que o preço cobrado por áreas para abrigar uma eventual loja na cidade estaria acima da média de mercado. E esse seria um dos motivos que teria inviabilizado a instalação de uma filial da loja de departamentos em Francisco Beltrão.

Agora, um novo namoro se ensaia, mas a questão do valor dos imóveis ainda persiste: afinal, o metro quadrado beltronense está acima ou abaixo do que realmente vale? “Beltrão é a maior cidade do Sudoeste, um polo comercial, universitário e de saúde que gera negócios e supre necessidades de centenas de milhares de pessoas de outras cidades e isso tem um impacto direto na precificação imobiliária”, argumenta o corretor Ivo Sendeski, perito em avaliações de imóveis.

Ivo lembra que a formação de preços de um determinado terreno ou área deve seguir critérios objetivos que vão muito além do achismo. O principal fator é a localização, mas também são considerados a infraestrutura do entorno, a testada (área de frente para a rua), nível do terreno, o potencial construtivo de acordo com o zoneamento e outros detalhes que podem encarecer a implantação de qualquer empreendimento.

No caso da Havan, corretores consultados pelo JdeB citam que seria necessária uma área de 10 a 15 mil metros² e, seguindo o padrão da loja em outras cidades, próxima de rodovias ou acessos à cidade. Este tipo de terreno pode ter algumas peculiaridades: se por um lado a área maior torna o preço do metro quadrado proporcionalmente mais barato, por outro, há mais dificuldade em achar uma área grande e bem localizada com apenas um proprietário – o que facilita a negociação.

“As áreas que estão com preço acima da realidade de Beltrão não vendem, o que regula isso é a questão de mercado. Mas já tive casos de clientes que pagaram bem acima do que o terreno realmente valia porque era o único que atendia as necessidades”, comenta o corretor José Carlos Vieira. Ele reforça que há distinções entre a precificação de áreas residenciais, comerciais e rurais (que geralmente são cotadas em sacas de soja e não em Real) e acredita que a justificativa da Havan possa ser uma forma decorosa de dizer que não irá se instalar em Beltrão.

Os loteamentos
Outro ponto a ser considerado para precificar um imóvel é o investimento feito previamente no terreno. Há casos, por exemplo, de áreas comerciais que passam a valer bem mais depois de serem limpas, niveladas e ter outras benfeitorias, como rede de água e luz. No caso dos imóveis residenciais, o corretor Joni Niedsviecki ressalta que os investimentos são bem maiores. “Quando vamos implantar um loteamento precisamos considerar que somente uma parte de toda a área vai se transformar em lote, o restante serão as ruas, área institucional e área de preservação. E ainda tem o investimento para instalar a rede elétrica, de água, esgoto, asfalto e drenagem, mais os custos com hora-máquina, documentação e paisagismo. Tudo isso será dividido por cada lote chegar ao preço ideal a ser praticado”, exemplifica.

Joni cita ainda que a burocracia encarece o processo de implantação de loteamentos. Ele atualmente trabalha em 40 empreendimentos em cidades do Paraná e cita como exemplo a diferença entre Beltrão e Cascavel para conseguir o estudo de viabilidade: “Aqui precisa fazer o protocolo na Prefeitura e demora até um ano, já em Cascavel consigo o mesmo documento em um minuto, via internet, tudo georreferenciado”. Para ele, as mudanças do Plano Diretor promulgado no ano passado para aumentar a largura de ruas e o tamanho mínimo de lotes também vão encarecer o preço do metro quadrado dos imóveis na cidade.